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레플리카쇼핑몰 [올앳부동산]“시흥 세입자는 왜 한 푼도 보호받지 못했나”…최우선변제 제도의 사각지대

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작성자 가불이
댓글 댓글 0건 조회Hit 0회 작성일Date 25-10-13 14:31

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레플리카쇼핑몰 A씨는 2021년 초 경기 시흥시 남부 거북섬동의 33㎡(10평) 남짓한 원룸에 전세보증금 8000만원을 내고 입주했다. 자신이 전세사기 피해자가 됐다는 걸 깨달은 시점은 3년 뒤인 2024년, 집 앞에 붙은 경매 개시 결정서를 보고나서다.
A씨는 부랴부랴 피해자 신청과 상담에 나섰지만, 보증금을 한 푼도 건질 수 없었다. 해당 지역에서 최우선 변제를 받을 수 있는 소액 보증금 기준이 5000만원까지였기 때문이다. A씨에겐 집이 경매에 넘어가도 세입자가 최소한의 보증금을 받을 수 있도록 보장하는 장치인 ‘최우선변제 제도’가 무용지물이었던 셈이다.
A씨처럼 경제적으로 취약한 소액 임차인을 위한 최우선변제 제도에 대한 전면적 개선이 필요하다는 목소리가 나온다. 소액 임차인으로 인정되는 시점, 지역 등에 따라 적용 내용이 달라지는 복잡한 법 체계가 현실의 주거 상황과 어긋날 뿐 아니라 보호가 필요한 세입자를 되레 배제하고 있다는 이유에서다.
최우선변제 제도는 세입자가 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못하고, 임대주택이 경매로 넘어갔을 때 세입자가 얼마간의 보증금을 돌려받을 수 있도록 한 제도다. 세입자의 확정일자·전입일에 앞서 근저당권 등 담보물권이 설정됐더라도, 보증금 중 최소한은 무조건 받을 수 있도록 정해놓은 것이다.
현행법은 모든 세입자의 최우선변제권을 인정하진 않는다. 보증금이 많지 않은 세입자가 경제적으로 더 취약하다고 보고, 일정 금액 이하의 ‘소액 임차인’만 최우선변제 제도로 보호하고 있다.
문제는 소액 임차인으로 인정될 수 있는 보증금 기준이 시기와 지역 등에 따라 달라진다는 데 있다.
12일 한국도시연구소 계간지에 실린 논문 ‘소액임차인 최우선변제 제도의 문제점과 개선방안’을 보면, 소액 보증금 기준을 정하는 최우선변제 규정(주택임대차보호법 시행령)은 1984년 제정 이후 임대료 상승을 반영해 총 10차례 상향 조정됐다. 특히 2010년 이후에는 2010년, 2014년, 2016년, 2018년, 2023년 등 2~5년 주기로 다섯 차례 조정됐다. 서울 기준으로 2010년엔 보증금 7500만원까지 소액 임차인으로 인정됐다면 2018년에는 기준금액이 1억1000만원, 2023년에는 1억6500만원까지 올랐다.
예를 들어 2021년 서울에서 1억1000만원의 보증금으로 전세계약을 체결한 B씨의 경우 당시 기준으로 가장 최근 규정이었던 2018년 기준에 따라 소액 임차인 여부가 판단되는 걸까. 답은 ‘그렇지 않다’. 현행법상 세입자의 확정일자나 전입일과 무관하게 집주인이 해당 주택을 담보로 돈을 빌린 시점이 관련 규정을 적용하는 기준이 되기 때문이다. B씨가 살던 주택에 2017년 근저당권이 설정됐다고 가정하면 2016년 설정된 기준(1억원)이 적용돼 B씨는 소액 임차인으로 인정되지 않는다.
이처럼 세입자의 입주 시점과 무관한 ‘기준 시점’ 문제는 오랫동안 최우선변제 제도의 문제로 지적돼왔다. 이에 국정기획위원회가 지난 7월 소액 임차인 여부 판단 시점을 최초 근저당권 설정일이 아닌 임대차 계약일로 변경하는 것을 ‘신속추진 과제’로 제안해 제도 개선이 추진되고 있다. 국토교통부 관계자는 “현재 관련 법안이 발의돼 국회 통과를 기다리고 있다”고 말했다.
소액 임차인으로 인정받을 수 있는 보증금 수준은 지역에 따라서도 다르게 책정된다. 수요가 많은 대도시일수록 보증금이 비싸기 때문에 ‘소액 보증금’ 기준도 그만큼 높아지는 것이다. 이 때문에 현행 시행령은 전국을 4개 권역으로 나눠 소액 보증금 기준을 정하고 있다. 4개 권역은 ①서울특별시, ②과밀억제권역(서울 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시, 김포시 ③광역시(과밀억제권역 및 군 지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시 ④그밖의 지역이다.
A씨가 사는 시흥시는 일단 과밀억제구역으로 분류돼 소액 임차인을 판단하는 보증금 기준이 서울 다음으로 높은 편이다. 과밀억제구역은 수도권정비계획법에 따른 지역 구분으로, 이미 인구와 산업이 지나치게 집중돼 있어 이를 유발하는 시설을 세우는 것이 제한된 곳을 말한다.
A씨 집주인은 2018년 8월 해당 주택을 담보로 대출을 받았고, 보증금 기준 상향은 한 달 뒤인 그해 9월에 이뤄졌다. 이에 A씨는 2016년 기준 과밀억제구역 소액 보증금 기준(8000만원)을 적용받아 기준 금액의 3분의 1(2700만원)을 최우선으로 변제받을 수 있을 것으로 보였다.
그런데 A씨는 보증금을 왜 한 푼도 받을 수 없게 된 걸까. 공교롭게도 A씨가 계약한 집은 시흥시 내에서도 반월특수지역 내에 있기 때문이다. 시흥·안산·화성시에 걸쳐 있는 이 특수지역은 개발 억제보다는 사업체 유치를 장려하기 위해 1994년부터 줄곧 과밀억제권역에서 제외돼 ‘성장관리권역’에 포함돼왔다. 과거와 달리 거북섬, 웨이브파크 등 복합도시가 들어서면서 현재는 상당 규모의 주거시설이 들어섰지만 법 체계가 이 변화를 담아내지 못한 것이다.
이런 이유로 A씨가 사는 집은 ‘그밖의 지역’으로 분류돼 2016년 기준 보증금이 5000만원 이하인 경우에만 임차인이 보호를 받을 수 있다. 한 끗 차이로 그가 사는 곳이 ‘과밀억제구역’에서 제외돼 사각지대에 방치된 것이다. 이는 시흥시만의 사례가 아니다. 남양주시 내에서도 차로 10분이면 오갈 수 있는 지역이 과밀억제권역과 성장관리지역으로 구분돼 있다. 인천광역시 역시 비슷한 상황이다.
이처럼 최우선변제 제도의 가장 큰 문제는 너무 복잡하다는 데 있다. 임차인이 자신이 최우선변제를 받을 수 있는지 여부를 판단하기 어려워 피해 구제를 제대로 받기 힘들다.
사각지대가 발생하기 쉽다는 점도 문제로 꼽힌다. 현재 법무부 산하 주택임대차위원회가 2~5년 주기로 일부 지역에서 급격히 오르는 전세가 등을 고려해 새 ‘소액 임차인’ 기준을 정하고 있는데 법령에는 이에 대한 근거나 기준이 없다. 특히 수도권정비계획법 등 주거나 임차인 보호와는 관련이 없는 법률을 기준으로 보증금 기준을 구분하는 것이 부적절하다는 지적이 나온다.
근본적으로 소액 임차인에게만 최우선변제권을 보장하는 체계를 바꾸어야 한다는 목소리가 나온다. 김기성 한국도시연구소 연구원은 “소액 임차인의 보증금만 보호하는 잔여적 체계가 아니라, 모든 임차인이 최소한의 보증금을 보장받을 수 있는 체계로 가야 한다”고 말했다.
보이스피싱 피해에 5대 은행이 자율배상을 이행한 건수가 신청 건의 10%에 불과한 것으로 나타났다. 피해자가 돈을 직접 이체한 경우나 개인 간 사기는 자율배상이 이뤄지지 않아 제도적 사각지대가 크다는 지적이 나온다.
10일 국회 정무위원회 소속 이인영 더불어민주당 의원이 금융감독원에서 받은 자료를 보면, 은행권의 비대면 금융사고 자율배상제도가 도입된 지난해 1월부터 올해 8월까지 5대 은행에 신청된 173건 중 92건에 대한 심사가 끝났고 이 중 배상이 이뤄진 건은 18건이었다. 신청 건수에 비하면 약 10%, 상담 건수(2135건)와 비교하면 0.84%만 배상이 완료된 것이다.
은행권의 자율배상제도는 보이스피싱 등 사고와 관련해 은행의 예방 노력이 미흡했다고 판단될 경우 일부를 배상토록 한 제도다. 주로 악성 앱을 통한 자동 송금 등이 대상이고, 피해자가 자발적으로 송금했거나 연애·거래를 빙자한 개인 간 사기는 배상 대상이 아니다. 이 때문에 신청 건수 중 60건(34.7%)이 피해자가 직접 이체한 경우거나 개인 간 사기라 심사 대상에서 제외됐다. 은행 과실이 인정돼 배상이 완료된 18건에서도 피해 신청 금액(6억3762만원) 중 실제 배상 금액은 1억4119만원(22.1%)이었다.
배상 사례를 은행별로 보면 KB국민은행 6건(8352만원), 신한은행 7건(1316만원), 농협은행 5건(4451만원) 등이었다. 우리은행과 하나은행은 배상 사례가 없었다.
은행권의 보이싱피싱 배상 체계는 향후 정부 방침에 따라 크게 변화될 전망이다. 금융당국은 지난 8월 금융사의 과실이 없어도 피해액을 일부 또는 전부 배상하도록 하는 ‘무과실 배상 책임’ 정책을 발표했다. 현재의 자율배상으로는 유의미한 구제가 어려우니 피해자에게 명백한 고의나 중대한 과실이 없는 한 은행이 우선 배상하고, 이후 책임 소재를 따지는 방향으로 제도를 바꾸겠다는 취지다.
당정도 연내 법제화를 추진하고 있다. 향후 국회에서 통신사기피해환급법이 개정되면 피해자가 보이스피싱 범죄자에 속아 직접 자금을 이체한 경우에도 금융사가 우선 피해를 배상하게 된다. 그 뒤 사기범 등에게 구상권을 청구하는 방식이 될 것으로 예상된다.
이인영 의원은 “보이스피싱 피해자 상당수가 제도적 사각지대에 방치돼 사실상 구제받지 못하고 있다”며 “은행이 고객의 과실 여부만을 따질 것이 아니라 피해 예방과 신속한 배상이라는 사회적 책무를 더 무겁게 인식할 필요가 있다”고 말했다.
건물 잔해와 장애물을 뚫고 구조대원이 필요로 하는 무거운 장비를 재난 현장까지 운반할 인공지능(AI) 로봇이 개발됐다. 바퀴를 굴려 이동하는 이 로봇의 특징은 구조대원이 팔을 머리 위로 흔드는 동작을 인식해 졸졸 따라다닌다는 점이다. 복잡한 조종 없이도 동작을 제어할 수 있어 재난 현장에서 이뤄지는 구조 활동에 중요한 ‘지원군’이 될 것으로 보인다.
독일 인공지능연구센터(DFKI)와 연방기술구조단(THW)은 재난 현장에서 운용하기 위한 AI 로봇인 ‘로마트리스’를 개발 완료했다고 최근 공식 자료를 통해 밝혔다.
로마트리스 덩치는 리어카와 비슷하다. 평평한 판자 아래에 커다란 바퀴 4개가 달렸다. 로마트리스에는 최대 150㎏을 적재할 수 있다. 발전기나 펌프, 호스 같은 장비를 가득 실을 수 있다.
험지 주행에 특화한 튼튼한 바퀴도 달고 있기 때문에 잔해가 널린 재난 현장에서도 거뜬히 주행한다. 가스 폭발이나 건물 붕괴 현장처럼 울퉁불퉁한 잔해가 지천에 깔린 곳에서 무거운 장비를 사람이 짊어지고 옮기는 일은 쉽지 않다. 그런 운반자 역할을 로마트리스가 구조대원 대신 맡는다.
로마트리스 특징은 작동 방법이다. 구조대원이 수ｍ 앞에서 팔을 머리 위로 들어 좌우로 흔들면 반려견처럼 스스로 다가온다. DFKI가 공개한 동영상을 보면 로마트리스가 다가오는 속도는 사람이 천천히 걷는 시속 2~3㎞ 수준이다.
로마트리스 동작 제어에는 카메라와 AI, 각종 센서가 사용된다. 로마트리스 내 카메라가 팔을 흔든 구조대원을 식별해 위치를 추적하면 AI는 팔 동작을 명령어로 변환해 구조대원 쪽으로 주행하도록 만든다. 초음파와 레이저 센서는 눈이다. 로마트리스는 팔을 흔든 구조대원을 지속적으로 따라다니도록 만들어졌는데, 이때 잔해와 장애물을 피해 움직인다.
구조대원은 재난 현장 상황에 따라 로마트리스를 리모컨으로 수동 조종하거나 로마트리스 스스로 특정 지점으로 이동하도록 자율주행 설정을 할 수도 있다.
DFKI는 “로마트리스를 최근 야외 현장에서 시험했다”며 “짐을 대신 운반하는 로마트리스의 역할이 구조대원의 사고 대응 능력을 키웠다”고 했다. DFKI는 운영 시험 결과를 토대로 주행 성능을 더욱 강화할 예정이다.

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