수원소년법전문변호사 [올앳부동산]“시흥 세입자는 왜 한 푼도 보호받지 못했나”…최우선변제 제도의 사각지대 > 갤러리

수원소년법전문변호사 [올앳부동산]“시흥 세입자는 왜 한 푼도 보호받지 못했나”…최우선변제 제도의 사각지대

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작성자 가불이
댓글 댓글 0건 조회Hit 0회 작성일Date 25-10-14 17:54

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수원소년법전문변호사 A씨는 2021년 초 경기 시흥시 남부 거북섬동의 33㎡(10평) 남짓한 원룸에 전세보증금 8000만원을 내고 입주했다. 자신이 전세사기 피해자가 됐다는 걸 깨달은 시점은 3년 뒤인 2024년, 집 앞에 붙은 경매 개시 결정서를 보고나서다.
A씨는 부랴부랴 피해자 신청과 상담에 나섰지만, 보증금을 한 푼도 건질 수 없었다. 해당 지역에서 최우선 변제를 받을 수 있는 소액 보증금 기준이 5000만원까지였기 때문이다. A씨에겐 집이 경매에 넘어가도 세입자가 최소한의 보증금을 받을 수 있도록 보장하는 장치인 ‘최우선변제 제도’가 무용지물이었던 셈이다.
A씨처럼 경제적으로 취약한 소액 임차인을 위한 최우선변제 제도에 대한 전면적 개선이 필요하다는 목소리가 나온다. 소액 임차인으로 인정되는 시점, 지역 등에 따라 적용 내용이 달라지는 복잡한 법 체계가 현실의 주거 상황과 어긋날 뿐 아니라 보호가 필요한 세입자를 되레 배제하고 있다는 이유에서다.
최우선변제 제도는 세입자가 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못하고, 임대주택이 경매로 넘어갔을 때 세입자가 얼마간의 보증금을 돌려받을 수 있도록 한 제도다. 세입자의 확정일자·전입일에 앞서 근저당권 등 담보물권이 설정됐더라도, 보증금 중 최소한은 무조건 받을 수 있도록 정해놓은 것이다.
현행법은 모든 세입자의 최우선변제권을 인정하진 않는다. 보증금이 많지 않은 세입자가 경제적으로 더 취약하다고 보고, 일정 금액 이하의 ‘소액 임차인’만 최우선변제 제도로 보호하고 있다.
문제는 소액 임차인으로 인정될 수 있는 보증금 기준이 시기와 지역 등에 따라 달라진다는 데 있다.
12일 한국도시연구소 계간지에 실린 논문 ‘소액임차인 최우선변제 제도의 문제점과 개선방안’을 보면, 소액 보증금 기준을 정하는 최우선변제 규정(주택임대차보호법 시행령)은 1984년 제정 이후 임대료 상승을 반영해 총 10차례 상향 조정됐다. 특히 2010년 이후에는 2010년, 2014년, 2016년, 2018년, 2023년 등 2~5년 주기로 다섯 차례 조정됐다. 서울 기준으로 2010년엔 보증금 7500만원까지 소액 임차인으로 인정됐다면 2018년에는 기준금액이 1억1000만원, 2023년에는 1억6500만원까지 올랐다.
예를 들어 2021년 서울에서 1억1000만원의 보증금으로 전세계약을 체결한 B씨의 경우 당시 기준으로 가장 최근 규정이었던 2018년 기준에 따라 소액 임차인 여부가 판단되는 걸까. 답은 ‘그렇지 않다’. 현행법상 세입자의 확정일자나 전입일과 무관하게 집주인이 해당 주택을 담보로 돈을 빌린 시점이 관련 규정을 적용하는 기준이 되기 때문이다. B씨가 살던 주택에 2017년 근저당권이 설정됐다고 가정하면 2016년 설정된 기준(1억원)이 적용돼 B씨는 소액 임차인으로 인정되지 않는다.
이처럼 세입자의 입주 시점과 무관한 ‘기준 시점’ 문제는 오랫동안 최우선변제 제도의 문제로 지적돼왔다. 이에 국정기획위원회가 지난 7월 소액 임차인 여부 판단 시점을 최초 근저당권 설정일이 아닌 임대차 계약일로 변경하는 것을 ‘신속추진 과제’로 제안해 제도 개선이 추진되고 있다. 국토교통부 관계자는 “현재 관련 법안이 발의돼 국회 통과를 기다리고 있다”고 말했다.
소액 임차인으로 인정받을 수 있는 보증금 수준은 지역에 따라서도 다르게 책정된다. 수요가 많은 대도시일수록 보증금이 비싸기 때문에 ‘소액 보증금’ 기준도 그만큼 높아지는 것이다. 이 때문에 현행 시행령은 전국을 4개 권역으로 나눠 소액 보증금 기준을 정하고 있다. 4개 권역은 ①서울특별시, ②과밀억제권역(서울 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시, 김포시 ③광역시(과밀억제권역 및 군 지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시 ④그밖의 지역이다.
A씨가 사는 시흥시는 일단 과밀억제구역으로 분류돼 소액 임차인을 판단하는 보증금 기준이 서울 다음으로 높은 편이다. 과밀억제구역은 수도권정비계획법에 따른 지역 구분으로, 이미 인구와 산업이 지나치게 집중돼 있어 이를 유발하는 시설을 세우는 것이 제한된 곳을 말한다.
A씨 집주인은 2018년 8월 해당 주택을 담보로 대출을 받았고, 보증금 기준 상향은 한 달 뒤인 그해 9월에 이뤄졌다. 이에 A씨는 2016년 기준 과밀억제구역 소액 보증금 기준(8000만원)을 적용받아 기준 금액의 3분의 1(2700만원)을 최우선으로 변제받을 수 있을 것으로 보였다.
그런데 A씨는 보증금을 왜 한 푼도 받을 수 없게 된 걸까. 공교롭게도 A씨가 계약한 집은 시흥시 내에서도 반월특수지역 내에 있기 때문이다. 시흥·안산·화성시에 걸쳐 있는 이 특수지역은 개발 억제보다는 사업체 유치를 장려하기 위해 1994년부터 줄곧 과밀억제권역에서 제외돼 ‘성장관리권역’에 포함돼왔다. 과거와 달리 거북섬, 웨이브파크 등 복합도시가 들어서면서 현재는 상당 규모의 주거시설이 들어섰지만 법 체계가 이 변화를 담아내지 못한 것이다.
이런 이유로 A씨가 사는 집은 ‘그밖의 지역’으로 분류돼 2016년 기준 보증금이 5000만원 이하인 경우에만 임차인이 보호를 받을 수 있다. 한 끗 차이로 그가 사는 곳이 ‘과밀억제구역’에서 제외돼 사각지대에 방치된 것이다. 이는 시흥시만의 사례가 아니다. 남양주시 내에서도 차로 10분이면 오갈 수 있는 지역이 과밀억제권역과 성장관리지역으로 구분돼 있다. 인천광역시 역시 비슷한 상황이다.
이처럼 최우선변제 제도의 가장 큰 문제는 너무 복잡하다는 데 있다. 임차인이 자신이 최우선변제를 받을 수 있는지 여부를 판단하기 어려워 피해 구제를 제대로 받기 힘들다.
사각지대가 발생하기 쉽다는 점도 문제로 꼽힌다. 현재 법무부 산하 주택임대차위원회가 2~5년 주기로 일부 지역에서 급격히 오르는 전세가 등을 고려해 새 ‘소액 임차인’ 기준을 정하고 있는데 법령에는 이에 대한 근거나 기준이 없다. 특히 수도권정비계획법 등 주거나 임차인 보호와는 관련이 없는 법률을 기준으로 보증금 기준을 구분하는 것이 부적절하다는 지적이 나온다.
근본적으로 소액 임차인에게만 최우선변제권을 보장하는 체계를 바꾸어야 한다는 목소리가 나온다. 김기성 한국도시연구소 연구원은 “소액 임차인의 보증금만 보호하는 잔여적 체계가 아니라, 모든 임차인이 최소한의 보증금을 보장받을 수 있는 체계로 가야 한다”고 말했다.
강원 동해안의 대표적 벽화마을인 동해시 ‘묵호 논골담길’이 새롭게 단장해 관광객을 맞이한다.
동해시는 최근 지방소멸 대응 기금을 투입해 논골담길 내 등대오름길 코스의 벽화 정비를 완료했다고 14일 밝혔다.
등대오름길 14개 벽화에 대한 정비는 재단장과 재도색 방식으로 이뤄졌다.
논골담길 벽화는 2015년 ‘도시관광 활성화 공모사업’을 통해 전면 보수된 이후 지난해 ‘논골 1∼3길’ 재단장에 이어 올해 등대오름길 구간까지 정비를 마쳤다.
이에 따라 논골담길 전 구간에 그려진 벽화의 완성도가 한층 더 높아졌다.
등대오름길은 논골담길 벽화마을 4개 구간 중 바다 조망이 가장 뛰어나 많은 관광객이 찾는 코스다.
동해시는 오징어잡이 배와 오징어 지게 트릭아트 등 묵호의 삶과 이야기를 담은 벽화가 관광객들에게 큰 호응을 얻을 것으로 기대하고 있다.
김선옥 동해시 문화예술과장은 “이번 등대오름길 벽화 재단장을 통해 묵호의 감성과 이야기가 깃든 논골담길의 매력을 한층 더 살릴 수 있었다”라며 “지속적인 관리와 개선을 통해 논골담길이 다시 찾고 싶은 감성 관광지로 자리매김할 수 있도록 노력하겠다”라고 말했다.
학생 3만1811명.
2021년 1월부터 올해 6월까지 전국 17개 시도교육청이 집계한 자살시도나 자해를 한 학생 수다. 교육청은 같은 기간 자살 학생 수는 940명으로 파악했다. 자살시도·자해를 한 학생이 자살 학생보다 34배 가량 많았던 셈이다.
자살시도·자해로 이미 위기 신호를 보냈던 학생은 자살 학생 수보다 수십배 더 많은 사실이 확인됐다. 위기 학생을 사전에 감지하고 자살시도·자해 학생이 위기에 처한 원인을 파악하려는 정책적 대안 마련이 시급하다는 지적이 나온다.
12일 고민정 더불어민주당 의원실이 2021년 1월~올해 6월 기준으로 취합한 학생 자살·자살시도·자해 현황을 보면, 4년 6개월간 하루 평균 학생 19.37명이 자살시도나 자해를 한 것으로 집계됐다. 17개 시도교육청이 각 학교에서 보고받은 행정데이터를 통해 산출한 수치다.
대부분 지역에서 자살시도·자해를 한 학생 수는 증가 추세에 있다. 서울을 보면 자살시도 학생은 2021년 180명에서 2024년 677명으로 꾸준히 늘어나 3년 만에 3배 이상 늘었다. 경기의 자살시도 학생 수도 2021년 179명에서 2024년 646명으로 증가했다. 전남에선 자살시도·자해를 한 학생이 2021년 229명에서 지난해 564명까지 늘어났다.
자살시도·자해 학생은 자살 학생보다 수십배 더 많았다. 지난해 서울시교육청이 파악한 스스로 목숨을 끊은 초중고교생은 40명이었다. 같은 기간 서울에서 자살시도(677명)와 자해(579명)를 한 학생을 합치면 자살 학생의 30배에 달한다. 경기도 역시 지난해 자살 학생(63명)보다 자살시도(646명)나 자해(1170명)를 한 학생 수가 각각 10배, 19배가량 많다.
자살 학생 중 사망 전 1년 이내 자살시도나 자해를 한 학생이 늘어나고 있다는 점에서 자살시도·자해 학생에 더 주목해야 한다. 교육부의 2024년 학생자살사망사안 보고서를 보면 지난해 자살 학생 10명 중 1명(10.9%)은 사망 전 1년 내 자살시도를 했다. 자살 학생이 사전에 자해 시도를 했던 비율도 2022년 17%에서 지난해 18.6%로 증가했다.
하루 평균 20명에 가까운 자살시도·자해 학생 수마저도 과소 집계됐을 가능성이 크다. 학교가 파악하지 못했거나 교육청에 보고하지 않은 사안, 학교 밖 청소년들의 사례까지 고려하면 위기에 놓인 청소년은 더 많을 것으로 보인다. 실제 학생 5만5000명을 표본으로 한 청소년건강행태조사에선 지난해 중·고교생 2.8%가 ‘12개월 내에 자살시도를 한 적이 있다’고 답했다. 반면 고민정 의원실이 취합한 자료에선 지난해 서울시 중·고교생의 0.27%만이 자살시도·자해를 한 학생으로 집계됐다.
학생들이 스스로 목숨을 끊는 경우 주요 원인으로 학업 스트레스와 과도한 경쟁이 지목되곤 한다. 지난달 18일 국회 대정부질문에선 강득구 더불어민주당 의원이 최교진 교육부 장관에게 “13년째 청소년 사망 원인 1위는 자살이고, 그 이유가 입시 스트레스”라고 말했다. 올해 6월 서울의 한 학원 건물에서 고교생이 투신해 사망한 사건이 발생한 뒤, 학원 건물에 성적 경쟁을 부추기는 현수막이 걸렸다는 점이 부각되면서 ‘학업 스트레스’가 학생 자살의 원인으로 지목됐다. 이후 교육청은 학원가의 성적 서열화 마케팅 점검을 대책으로 내놓았다.
현장의 목소리는 조금 달랐다. 올해 3월부터 9월까지 위기 사안이 발생한 학교 관계자와 상담교사 40명에게 물어보니, 학생들의 자살·자해를 ‘학업 스트레스’ 같은 단일 원인으로만 이해할 수 없다고 입을 모았다. 이들은 한국 청소년들이 구조적으로 고착화된 경쟁교육과 대입에서 느끼는 고통이 분명 크지만, 학업 스트레스가 자살·자해로 이어지는 과정의 복합적 요인을 세밀하게 분석해야 한다고 했다.
10년차인 김민성 상담교사는 “학업에 대한 부담이 분명 있지만 이는 표면화된 계기”라고 했다. 그는 “아이가 자살을 고민하는 건 가정에서의 고리나 친구와의 신뢰 관계, 자기 능력에 대한 불신 등 여러 요소가 무너져 내린 결과”라고 했다. 서울 내 초등학교에 재직 중인 정유선 교사도 “아이들이 마음을 터놓고 얘기할 수 있는 대상만 있어도 자살 시도로 잘 이어지지 않는다”며 “현장에서 볼 땐 가정이나 또래 관계에서 정서적 교감이 잘 이뤄지거나 일상생활 관리의 영향도 커 보인다”고 했다.
‘학업 스트레스’로 똑같이 뭉뚱그려지더라도 이면에 결이 다른 여러 의미가 담길 수 있다는 것이다. 실제 청소년들은 어른들이 진로 문제나 생활 전반을 두고 자신과 타인을 비교할 때 입는 상처도 학업 스트레스로 여겼다.
지난해 자해를 한 적이 있다는 서울의 중학교 3학년 A양은 “학업 스트레스” 때문에 초등학생 때부터 학교 상담실을 자주 찾았다고 했다. 자해를 하게 된 계기를 묻자 A양은 “부모님과 갈등”을 언급했다. 고등학교 진학을 두고 부모님과 의견 차이로 받는 스트레스가 컸다. A양은 “성적이 낮은 건 나 스스로 인정할 수 있다. 힘든 건 다른 아이들과 비교하거나 차별할 때”라며 “엄마가 ‘친구 아들은 100점 맞았다’라며 비교할수록 상처받고 죽고 싶은 마음이 든다”고 했다. 올해 학교에서 학생 2명이 자살했다는 고교 1학년 B양은 “선생님들이 반마다 성적이 높은 3명만 따로 불러서 상담을 해주는 식으로 차별하는 게 누가 봐도 느껴진다”며 “학교에서 성적을 갖고 차별하고 건드리니까 스트레스가 쌓인다”고 했다.
청소년 자살 문제를 하나의 원인으로 단정짓기보다는 불안, 자아존중감 저하 또는 부모·가족·또래 관련 원인 등 여러 상황을 복합적으로 볼 필요가 있다. 2021년 청소년 자살 원인 탐색 연구를 맡은 서고운 한국청소년정책연구원 연구위원은 “청소년 자살은 성인 자살과 원인이 다르고 우울감이 표출되는 양상도 다를 수 있다”며 “학업, 가정문제, 또래문제, 호르몬 문제 등 여러 요인에 대한 복합적 연구가 필요하다”고 했다.
교육부는 매년 자살 위기 학생을 조기 발견하고자 학생정서·행동특성검사를 실시하고 있다. 초등 1·4학년, 중등 1학년, 고등 1학년이 대상이다. 학교에서 1차로 온라인 검사를 실시하면 학교가 유형을 확인해 일반관리군, 우선관리군, 자살위험군 등을 구분한다.
그러나 이 검사로 자살 징후를 포착해 자살로 이어지는 경우를 막아내기는 쉽지 않다. 지난해 자살 학생 중 정상군은 67%였던 반면 관리군은 20%에 그쳤다.
실제 지난해 경기도의 한 고등학교에서 ‘자살 위험군’으로 분류되지 않았던 3학년 학생이 생을 마감했다. 학교 출결이나 또래 관계에서 부적응 흔적이 보이지 않았다. 갑작스러운 자살에 학교 구성원들의 충격이 더해졌다고 한다.
청소년기 특유의 또래 문화나 특성은 검사지로 포착해내기 어렵다. 예를 들어 자해에 흔히 사용되는 도구가 SNS에서 유명 밈처럼 공유되거나 ‘우울 전시’라는 키워드로 불리는 현상을 대다수 학교에선 파악하지 못한다. 고1 C양은 “친구들이 ‘죽고 싶다’는 말을 너무 많이 한다”며 “지각을 했든 인간관계가 안 풀리든 ‘그냥 긋고 죽을까’ 식으로 표현할 때가 많다. 어른들이 생각하는 것보다 훨씬 심각한데 이런 고민을 이야기할 곳이 없다”고 했다.
위기 학생을 파악하려고 하지만 사각지대가 넓다. 위기군 선별을 낙인처럼 느끼는 학생들이 솔직한 응답을 피하기도 한다. 한번 관심군으로 선별되면 월 1회 이상 받는 정기 상담을 받아야 하는데 학생들은 이 자체를 낙인처럼 인식하기도 한다. 중학교 3학년 D양은 “검사에서 솔직하게 말하면 상담 결과가 집으로 날라오고 수업 대신 위클래스(학내 상담실)로 끌려간다”며 “수업 한 교시를 전부 빠지면 친구들이 상담받는 걸 다 알게 되는데 선생님들도, 친구들도 ‘정신병 있는 거 아니냐’며 안 좋게 본다”고 했다.
상담교사들은 중·고교생 대상 특성검사 질문지에 한계가 있어 위험군 학생 포착이 어렵다고도 했다. 특성검사 질문지는 ‘죽고 싶다는 생각이 든다’ ‘한 번이라도 심각하게 자살을 시도한 적이 있다’ 등 직접적으로 자살 시도 의사를 묻는다. 김민성 교사는 “고등학생 정도 되면 자살 생각을 충분히 숨길 수 있다”며 “검사에 교차검증 문항이나 신뢰도를 높일 수 있는 문항들이 들어가야 한다. 위기도 관련 문항도 늘려야 정밀하게 위기 학생을 포착할 수 있을 것”이라고 했다.
자살 시도를 묻는 질문엔 솔직히 답할 확률이 높지 않기 때문에 문항 설계를 다각화할 필요가 있다. 채민정 한국청소년상담복지개발원 연구원은 “청소년 범죄율을 조사할 땐 ‘내 친구들 중에 이런 친구가 있다’ ‘주변을 둘러봤을 때 이러한 친구가 있다’는 문항을 넣기도 한다”고 했다.
학생들의 자살시도·자해 건수가 급증하고, 실제 목숨을 끊는 학생도 적지 않은 만큼 이에 대한 기록과 원인 분석까지 이어질 수 있는 시스템을 마련하는 것도 중요하다. 현재 학생들이 자살·자해를 시도하는 원인을 추정하는 경로는 학교가 교육청에 제출하는 사안보고서뿐이지만, 이마저도 집계 방식부터 교육청마다 달라 현황 파악이 쉽지 않다. 강원·인천교육청은 자해 현황을 자살시도 현황과 합쳐 집계한다. 대전교육청은 “자해와 자살시도를 별도 구분한 통계는 부존재”한다고 했다.
사안보고서 작성이 대부분 교사 한 명에게 전가되기 때문에 학생의 가정환경이나 학교생활, 자살시도 직전 사건 등을 총체적으로 담아내기도 어렵다. 교육부 관계자는 “집계를 하더라도 공란으로 들어오는 정보가 많다”며 “특히 자살 사안은 사후에 학교 구성원들이 원인을 짐작해서 제출하는 형태라 정확도를 충분히 담보하는 데 한계가 있다”고 했다.
사안보고서나 위기관리위원회 등의 절차가 원인 파악보다는 책임 소재 가리기에 쏠려 있다는 지적도 있다. 자살(시도)·자해 사안 발생 당일 학교가 교육청에 제출하는 경위서 양식을 보면, 사건 개요뿐 아니라 학생 자살예방을 위한 사전 조치와 자살예방교육 추진실적 등을 작성해야 한다. 자살로 사망한 경우 사안보고서엔 사건 전후로 위기관리위원회를 모두 열었는지, 언론과 접촉이 있었는지 등을 기재하도록 한다.
학생 지원이 제대로 됐는지 점검하기 위한 절차지만 현장에선 매뉴얼을 모두 지켰다는 증거를 남기기 급급하다고 했다. 대구·부산 등 지역은 자살 사안이 발생하지 않아도 학교 위기관리위를 매달 열도록 한다. 응급 회의를 상시적으로 열다보니 자해의 전후 맥락을 이해하기 위한 상담보다 보고가 우선시 될 때도 있다. 대구 고교에 다니는 권태형 상담교사는 “학생의 위기 상태를 숙고하지 않고 비자살성 자해를 포함해 일괄적으로 보고만 올리는 구조가 생겨버렸다”고 했다.
사안의 맥락이 자의적으로 생략되는 사례도 발생한다. 예를 들어 자살 사안이 가정에서 발생했다면 사건 직전 학교에서 있었던 일은 소극적으로 기술해 학교 책임은 줄이는 식이다. 부산의 7년차 상담교사E씨는 “사안보고서를 있는 그대로 쓰고 싶어도 자살·자해의 소지가 학교 안에 있으면 학교 관리자가 기재하지 않도록 하는 경우도 있다”고 했다.
복합적인 원인 파악을 위해선 자살 청소년 대상 심리부검 도입부터 해야 한다는 목소리가 크다. 교육부가 2022년까지 진행했던 자살 학생 심리부검은 예산 부족으로 중단됐다. 보건복지부가 시행 중인 심리부검은 성인을 대상으로 해 청소년은 제외됐다. 고민정 의원은 “매년 수백명의 학생이 스스로 목숨을 끊고 수천명의 학생이 죽음까지 생각하지만 정확한 원인조차 파악되지 않는다”며 “정부가 자살 학생에 대한 심리부검, 자해 학생의 심리 상담과 분석을 더 지체해선 안 된다”고 했다.
자살률을 낮추기 위해서는 학생들이 자살·자해를 시도하는 이유부터 이해하려 해야 한다. 정부는 지난달 10년 안에 자살률을 40% 낮춘다는 국가자살예방전략을 발표했다. 서울시교육감도 최근 5년 이내 학생 자살률을 절반으로 낮추겠다고 했다. 정찬승 대한신경정신의학회 사회공헌이사는 “청소년 자살·자해를 숫자에 집착할수록 사안 보고를 오히려 피하게 될 수 있다”며 “청소년의 고통을 먼저 경청해야 학생들도 감춰둔 문제를 꺼낼 수 있는데 줄이겠다고만 하면 더욱 숨게 될 것”이라고 했다.

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