용인촉법소년변호사 [올앳부동산]“시흥 세입자는 왜 한 푼도 보호받지 못했나”…최우선변제 제도의 사각지대 > 갤러리

용인촉법소년변호사 [올앳부동산]“시흥 세입자는 왜 한 푼도 보호받지 못했나”…최우선변제 제도의 사각지대

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작성자 가불이
댓글 댓글 0건 조회Hit 0회 작성일Date 25-10-13 08:09

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용인촉법소년변호사 A씨는 2021년 초 경기 시흥시 남부 거북섬동의 33㎡(10평) 남짓한 원룸에 전세보증금 8000만원을 내고 입주했다. 자신이 전세사기 피해자가 됐다는 걸 깨달은 시점은 3년 뒤인 2024년, 집 앞에 붙은 경매 개시 결정서를 보고나서다.
A씨는 부랴부랴 피해자 신청과 상담에 나섰지만, 보증금을 한 푼도 건질 수 없었다. 해당 지역에서 최우선 변제를 받을 수 있는 소액 보증금 기준이 5000만원까지였기 때문이다. A씨에겐 집이 경매에 넘어가도 세입자가 최소한의 보증금을 받을 수 있도록 보장하는 장치인 ‘최우선변제 제도’가 무용지물이었던 셈이다.
A씨처럼 경제적으로 취약한 소액 임차인을 위한 최우선변제 제도에 대한 전면적 개선이 필요하다는 목소리가 나온다. 소액 임차인으로 인정되는 시점, 지역 등에 따라 적용 내용이 달라지는 복잡한 법 체계가 현실의 주거 상황과 어긋날 뿐 아니라 보호가 필요한 세입자를 되레 배제하고 있다는 이유에서다.
최우선변제 제도는 세입자가 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못하고, 임대주택이 경매로 넘어갔을 때 세입자가 얼마간의 보증금을 돌려받을 수 있도록 한 제도다. 세입자의 확정일자·전입일에 앞서 근저당권 등 담보물권이 설정됐더라도, 보증금 중 최소한은 무조건 받을 수 있도록 정해놓은 것이다.
현행법은 모든 세입자의 최우선변제권을 인정하진 않는다. 보증금이 많지 않은 세입자가 경제적으로 더 취약하다고 보고, 일정 금액 이하의 ‘소액 임차인’만 최우선변제 제도로 보호하고 있다.
문제는 소액 임차인으로 인정될 수 있는 보증금 기준이 시기와 지역 등에 따라 달라진다는 데 있다.
12일 한국도시연구소 계간지에 실린 논문 ‘소액임차인 최우선변제 제도의 문제점과 개선방안’을 보면, 소액 보증금 기준을 정하는 최우선변제 규정(주택임대차보호법 시행령)은 1984년 제정 이후 임대료 상승을 반영해 총 10차례 상향 조정됐다. 특히 2010년 이후에는 2010년, 2014년, 2016년, 2018년, 2023년 등 2~5년 주기로 다섯 차례 조정됐다. 서울 기준으로 2010년엔 보증금 7500만원까지 소액 임차인으로 인정됐다면 2018년에는 기준금액이 1억1000만원, 2023년에는 1억6500만원까지 올랐다.
예를 들어 2021년 서울에서 1억1000만원의 보증금으로 전세계약을 체결한 B씨의 경우 당시 기준으로 가장 최근 규정이었던 2018년 기준에 따라 소액 임차인 여부가 판단되는 걸까. 답은 ‘그렇지 않다’. 현행법상 세입자의 확정일자나 전입일과 무관하게 집주인이 해당 주택을 담보로 돈을 빌린 시점이 관련 규정을 적용하는 기준이 되기 때문이다. B씨가 살던 주택에 2017년 근저당권이 설정됐다고 가정하면 2016년 설정된 기준(1억원)이 적용돼 B씨는 소액 임차인으로 인정되지 않는다.
이처럼 세입자의 입주 시점과 무관한 ‘기준 시점’ 문제는 오랫동안 최우선변제 제도의 문제로 지적돼왔다. 이에 국정기획위원회가 지난 7월 소액 임차인 여부 판단 시점을 최초 근저당권 설정일이 아닌 임대차 계약일로 변경하는 것을 ‘신속추진 과제’로 제안해 제도 개선이 추진되고 있다. 국토교통부 관계자는 “현재 관련 법안이 발의돼 국회 통과를 기다리고 있다”고 말했다.
소액 임차인으로 인정받을 수 있는 보증금 수준은 지역에 따라서도 다르게 책정된다. 수요가 많은 대도시일수록 보증금이 비싸기 때문에 ‘소액 보증금’ 기준도 그만큼 높아지는 것이다. 이 때문에 현행 시행령은 전국을 4개 권역으로 나눠 소액 보증금 기준을 정하고 있다. 4개 권역은 ①서울특별시, ②과밀억제권역(서울 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시, 김포시 ③광역시(과밀억제권역 및 군 지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시 ④그밖의 지역이다.
A씨가 사는 시흥시는 일단 과밀억제구역으로 분류돼 소액 임차인을 판단하는 보증금 기준이 서울 다음으로 높은 편이다. 과밀억제구역은 수도권정비계획법에 따른 지역 구분으로, 이미 인구와 산업이 지나치게 집중돼 있어 이를 유발하는 시설을 세우는 것이 제한된 곳을 말한다.
A씨 집주인은 2018년 8월 해당 주택을 담보로 대출을 받았고, 보증금 기준 상향은 한 달 뒤인 그해 9월에 이뤄졌다. 이에 A씨는 2016년 기준 과밀억제구역 소액 보증금 기준(8000만원)을 적용받아 기준 금액의 3분의 1(2700만원)을 최우선으로 변제받을 수 있을 것으로 보였다.
그런데 A씨는 보증금을 왜 한 푼도 받을 수 없게 된 걸까. 공교롭게도 A씨가 계약한 집은 시흥시 내에서도 반월특수지역 내에 있기 때문이다. 시흥·안산·화성시에 걸쳐 있는 이 특수지역은 개발 억제보다는 사업체 유치를 장려하기 위해 1994년부터 줄곧 과밀억제권역에서 제외돼 ‘성장관리권역’에 포함돼왔다. 과거와 달리 거북섬, 웨이브파크 등 복합도시가 들어서면서 현재는 상당 규모의 주거시설이 들어섰지만 법 체계가 이 변화를 담아내지 못한 것이다.
이런 이유로 A씨가 사는 집은 ‘그밖의 지역’으로 분류돼 2016년 기준 보증금이 5000만원 이하인 경우에만 임차인이 보호를 받을 수 있다. 한 끗 차이로 그가 사는 곳이 ‘과밀억제구역’에서 제외돼 사각지대에 방치된 것이다. 이는 시흥시만의 사례가 아니다. 남양주시 내에서도 차로 10분이면 오갈 수 있는 지역이 과밀억제권역과 성장관리지역으로 구분돼 있다. 인천광역시 역시 비슷한 상황이다.
이처럼 최우선변제 제도의 가장 큰 문제는 너무 복잡하다는 데 있다. 임차인이 자신이 최우선변제를 받을 수 있는지 여부를 판단하기 어려워 피해 구제를 제대로 받기 힘들다.
사각지대가 발생하기 쉽다는 점도 문제로 꼽힌다. 현재 법무부 산하 주택임대차위원회가 2~5년 주기로 일부 지역에서 급격히 오르는 전세가 등을 고려해 새 ‘소액 임차인’ 기준을 정하고 있는데 법령에는 이에 대한 근거나 기준이 없다. 특히 수도권정비계획법 등 주거나 임차인 보호와는 관련이 없는 법률을 기준으로 보증금 기준을 구분하는 것이 부적절하다는 지적이 나온다.
근본적으로 소액 임차인에게만 최우선변제권을 보장하는 체계를 바꾸어야 한다는 목소리가 나온다. 김기성 한국도시연구소 연구원은 “소액 임차인의 보증금만 보호하는 잔여적 체계가 아니라, 모든 임차인이 최소한의 보증금을 보장받을 수 있는 체계로 가야 한다”고 말했다.
서울 서초구의 한 수소충전소 인근 컨테이너 건물에서 화재가 발생해 건물이 절반 가량이 불에탔다. 죽거나 다친 사람은 없었다.
서울 서초소방서에 따르면 9일 오전 11시30분쯤 “한 건물에서 불꽃과 연기가 보인다”는 신고가 접수됐다. 불이 난 건물은 처음에는 수소차충전소로 알려졌으나 이후 충전소 인근 해병대 서초전우회 컨테이너로 확인됐다. 소방대원 50여명, 차량 10여대가 현장으로 출동했고 화재는 50여분만에 완전히 진압됐다. 수소 충전소까지 화재가 번지지는 않은 것으로 확인됐다.
소방당국은 정확한 화재 원인과 피해 규모 등을 조사하고 있다.
민족 최대 명절, 추석이 다가온다. 집 안 가득 울려 퍼지는 목소리와 발걸음, 평소와 다른 향기, 불규칙한 일상, 장시간 차량 이동 등은 반려동물에게 모두 낯설고 불안한 자극이다. 이 시기, 반려동물도 사람처럼 ‘명절 증후군’을 겪는다. 특히 조용한 환경을 선호하는 동물일수록 변화에 적응하는 데 시간이 오래 걸린다. 다음은 명절을 앞둔 반려인을 위한 ‘아홉 가지 명절 증후군 대처 가이드’다.
■ 명절 음식은 절대 금지
명절 밥상은 반려동물에게 ‘위험의 향연’이다. 전·튀김류처럼 기름진 음식은 설사나 구토를 일으킬 수 있다. 갈비찜 등 양념 음식은 염분과 향신료로 신장과 간에 부담을 준다. 생선 가시, 고기뼈, 이쑤시개는 삼키게 되면 기도 폐쇄나 내부 손상을 초래한다. 명절엔 가족과 손님 모두에게 ‘사람 음식은 절대 주지 않는다’는 원칙을 분명히 알리고, 음식물 쓰레기는 즉시 치우는 것이 필수다.
■ 공간 분리로 휴식처 보장
낯선 손길과 소음에 민감한 반려동물은 별도의 안전 공간이 필요하다. 방이나 켄넬을 마련해 휴식할 수 있도록 하자. 특히 어린아이와 함께할 경우 어른이 중간에서 안전을 조율하는 것이 중요하다. 아이의 장난이 동물을 놀라게 하고, 놀란 동물이 아이에게 반응해 사고로 이어질 수 있다.
반려묘의 식습관 변화는 스트레스 신호다. 폭식하거나 거의 먹지 않는 경우, 몸을 과도하게 핥거나 조용한 곳에 숨어 있는 행동은 경계해야 한다. 화장실이 아닌 곳에 소변을 보거나 벽지·가구를 긁는 등의 문제 행동이 나타날 수 있다.
■ 평소대로, 안정적 일상 유지
명절 기간에도 가능하면 평소의 생활 루틴을 유지하는 것이 중요하다. 일정 변화는 반려동물에게 불안을 준다. 특히 강아지는 루틴이 깨지는 것을 큰 스트레스 요인으로 인식한다. 하루 한 번 규칙적인 산책과 놀이 시간을 지켜주는 것이 안정감을 주는 핵심이다.
■ 장거리 이동 땐 휴게소 산책을
차량 이동은 반려동물에게 큰 부담이다. 개는 침을 흘리고 헉헉거리며 구토할 수 있고, 고양이는 울부짖거나 몸을 움츠리는 등 멀미와 불안을 보인다. 멀미가 심하다면 이동 전 공복을 유지하고, 수의사 처방의 멀미약을 최소 2시간 전에 먹이는 것이 좋다.
멀미가 없더라도 장거리 이동은 스트레스다. 휴게소에서 짧게 산책하거나 물을 제공하는 것만으로도 도움이 된다. 반려견 놀이터가 있는 휴게소를 미리 확인해 동선을 짜보는 것도 추천한다. 운영 시간과 휴장 여부는 다를 수 있으니 반드시 사전에 확인해야 한다.
대중교통 이용 시에는 이동장에 평소 좋아하는 장난감이나 간식을 넣어 ‘적응 훈련’을 하는 것이 중요하다. 사료, 간식, 배변 패드, 복용 약, 담요 등 필수품도 꼼꼼히 챙기자.
■ 위탁 시설은 꼼꼼히
홀로 남겨두는 상황이라면 철저한 준비가 필요하다. 고양이는 환기된 공간과 충분한 먹이를 준비하면 단기 체류가 가능하지만, 개는 혼자 두는 시간이 길어지면 불안과 건강 문제를 겪을 수 있다. 24시간 이상 홀로 두는 것은 피해야 한다.
장시간 집을 비워야 한다면 반려동물 호텔이나 위탁 시설을 고려할 수 있다. 하지만 모든 동물이 잘 적응하는 것은 아니다. 다른 개와 어울리는 것을 좋아하는지, 조용히 혼자 있는 것을 선호하는지 개체별 성향을 파악해야 한다. 위생 상태, 직원 경험, 병원 연계 여부 등도 꼼꼼히 확인해야 한다.
■ 하루 5천원, 지자체 쉼터도
지방자치단체가 운영하는 ‘펫 쉼터’를 활용하는 것도 좋은 방법이다. 예를 들어 강남구는 10월2~12일 최대 5일간 5개월 이상·10kg 이하 반려견을 무료로 돌본다. 노원구는 10월5~7일 소형견을 하루 5000원에 쉼터에서 돌보고, 서대문구는 10월3~9일 ‘내품애센터’에서 하루 5000원에 폐쇄회로(CC)TV·병원 연계 서비스를 제공한다. 지자체별 정책과 운영 조건은 다르므로 미리 확인해 볼 것을 권한다.
■ 응급상황에 대비할 것
명절에는 대부분의 동물병원이 휴무에 들어가거나 운영 시간이 제한된다. 따라서 긴급 상황에 대비해 가까운 24시간 동물병원의 위치와 연락처를 미리 확보해 두는 것이 필수다. 이동이나 체류 중 예상치 못한 사고나 질병이 발생할 수 있으므로, 응급 처치 키트를 준비하는 것도 중요하다. 반창고, 소독제, 지혈대, 기본 상비약, 반려동물 전용 구급 용품 등을 포함하는 것이 좋다.
■ 나이와 성향에 따라 맞춤 배려
명절 증후군은 품종 차이보다 개체별 성향 차이가 더 크다. 어린 강아지는 적응이 빠르지만 돌발 행동이 많고, 노령견은 적응이 느리며 건강 문제에 취약하다. 예민하고 낯가림이 심한 고양이는 세심한 배려가 필요하다. 페로몬 디퓨저, 안심 담요, 익숙한 장난감 등은 안정감을 높이는 효과가 있다.
■ 사회성 훈련의 기회로
명절은 다양한 사람과 동물을 만나는 특별한 시간이다. 보호자가 세심하게 관찰하고 안전을 조율한다면 반려동물의 사회성을 키우는 기회가 될 수도 있다. 이명진 에이플러스 동물병원 원장은 “갑작스러운 대처보다는 보호자와 반려동물이 미리 다양한 환경을 경험하며 새로운 상황에 대한 유연성을 기르고, 안전 규칙을 생활화하는 것이 가장 중요하다”고 강조했다.

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