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[올앳부동산] 재건축·재개발 규제 완화, 집값 띄울까 잡을까?

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작성자 가불이
댓글 댓글 0건 조회Hit 2회 작성일Date 25-07-02 19:15

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새 정부가 치솟는 서울 집값을 잡기 위한 고강도 대출 규제 정책 내놓은 가운데 그 다음 스텝인 ‘공급 확대’ 카드에 대한 관심이 뜨겁다. 도심 재건축·재개발 규제 완화가 향후 주택 공급 대책의 핵심이 될 가능성이 높지만 재건축·재개발 활성화 정책이 당장의 집값 상승의 불씨가 될 수 있다는 우려도 제기된다.
전문가들은 재개발·재건축 규제 완화를 비선호 지역부터 순차적으로 시행하고, 이주 시기도 공급계획을 뒷받침하는 등 세심하게 정책을 짜야 한다고 지적했다. 과거 문재인 정부에서 시도했던 공공 재건축·재개발, 도심복합사업 등을 복기해 실패를 반복하지 말아야 한다는 조언도 나왔다.
한국부동산원에 따르면 6월 넷째주 기준 올해 서울 아파트값의 누적 상승률은 3.1%로 나타났다. 부동산원은 매주 발표하는 주간아파트가격동향 자료를 통해 목동·여의도·반포·잠원 등 주요 재건축 추진 단지들 중심으로 서울 아파트 가격 상승과 거래량 증가가 두드러졌다고 여러 차례 분석했다. 재건축이 활발한 서초구와 양천구의 올해 누적 상승률은 각각 7.14%, 4.14%에 달했다.
재개발·재건축 활성화는 정권을 막론하고 주택 가격 안정화 대책으로 꾸준히 제시돼왔다. 이미 수요가 집중된 주요 도심 지역에 직접 공급을 촉진할 수 있다는 장점 때문이다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “지금처럼 신규 분양을 통한 주택 공급이 부족한 상황에서 재건축·재개발은 당장은 집값 상승의 재료 역할을 하며 불을 당길 수 있지만, 장기적 관점에서는 주택 수요에 맞는 공급을 촉진할 수 있는 가장 효과적인 방법 중 하나”라고 말했다.
이미 상당 부분 진행된 서울의 주택 노후화도 재건축·재개발이 활성화돼야 하는 이유로 거론된다. 부동산 R114에 따르면 서울 아파트 수는 임대 주택을 제외하고 현재 171만1444가구에 달한다. 이중 입주 30년을 초과한 노후 아파트는 28.54%에 해당하는 48만8457가구다. 특히 노원구(62.37%)와 도봉구(59.56%) 등에서는 노후 아파트 비중이 높아 주거여견 개선에 대한 필요성이 제기된다.
하지만 반론도 만만치 않다. 재건축·재개발이 특정 계층에만 이익이 돌아간다는 지적이다. 단기적으로 집값이 상승하는 충격으로 작용할 수 있다는 우려도 크다.
조정흔 경제정의실천시민연합(경실련) 토지주택위원장은 “정부가 용적률 상향 등 재건축·재개발 규제를 완화해, 조합원들에게 분담금을 적게 걷으면 결국 공사 비용 충당을 위해 분양가가 높아져 사회적 부담이 증가한다”면서 “개발사업자와 해당 주민에게만 특혜를 주는 꼴”이라고 말했다.
실제로 과거 연구들에 따르면 정비사업을 통한 주택 공급 혹은 공급 정책이 인근 아파트값을 단기적으로 상승시키고, 주택 가격의 변동률을 심화시킨 것으로 나타났다.
일례로 2023년 중앙대 도시계획부동산학과 박사수료 배영곤과 강창덕 교수는 ‘정비사업에 의한 주택공급이 인근 아파트 가격에 미치는 영향’ 논문에서 흑석3재정비촉진구역이 ‘흑석 자이’로 재개발하면서 인근 500ｍ 위치한 300세대 이상 아파트단지의 가격 동향을 추적한 결과, 정비사업이 진행될 떄마다 아파트 가격이 출렁였다.
조합설립인가 전후부터 가격 상승세가 시작됐다. 이 시기 500ｍ 인근 아파트 단지들은 1~1.5㎞ 떨어진 다른 단지와 비교할 때 1㎡당 가격이 약 53만원이 높았고, 관리처분계획인가 전후에는 46만원이 높았다. 정비구역에서 생긴 이주 수요가 주변 아파트 가격을 높인 것이다. 반면 준공단계에서는 오히려 재정비구역 인근 아파트 가격이 다른 단지보다 72만원 더 낮았던 것으로 나타났다. 정비사업 초기에는 가격이 오르다가 준공 이후에야 안정화되는 모습을 보인 셈인데, 문제는 준공까지는 통상 10~15년에 가까운 시간이 소요된다는 것이다.
이에 장기적 관점에서 공급 대책을 마련하더라도, 당장의 충격을 고려해 재건축·재개발의 단계적 규제 완화, 이주 대책 마련 등이 필요하다는 제언이 나온다.
논문 저자들은 “‘주택가격안정화’를 위한 주택공급 정책은 사업의 시기별로, 공간의 범위별로 효과가 다름을 고려하여 수립돼야 한다”면서 “이주시기를 순환적으로 유도하는 방안 등을 제시할 수 있다”고 제언했다.
변세일 국토연구원 선임연구위원도 “현재 1기 신도시 재건축 선도지구 선정 이후 이주 대책이 충분히 확보되지 않은 상태로, 지금 상태에서 사업이 추진되면 해당 지역 인근의 가격이 크게 상승할 것으로 우려된다”면서 “재건축·재개발로 인한 이주 계획에 동반되는 공급계획이 따라주지 않으면 집값 불쏘시개 역할만 할 수 있다”고 말했다.
재건축·재개발 규제 완화와 활성화로 사업성이 좋은 지역으로만 정비사업이 쏠릴 가능성이 크다는 우려도 나온다. 주택 양극화는 이미 현재 진행형이다. 서울시 정비사업 정보 안내 사이트인 정보몽땅을 보면, 현재 운영 중인 재건축 사업장 264개 중 40.16%에 해당하는 106개가 강남구, 서초구, 송파구 등 강남 3구에 위치했다. 한강 이남에 몰린 사업장은 전체의 67.05%인 177개에 달했다.
변 연구위원은 “높은 용적률, 낮은 사업성으로 재건축 과정에서 조합원이 분담금을 내더라도 강남처럼 시세차익을 크게 거둘 것으로 예상되는 지역으로만 사업이 쏠리는 구조”라면서 “이 경우 전체적인 도심 주택 공급으로 이어지지 않을 확률이 높다”고 지적했다. 그는 “문재인 정부 말기 시도했던 공공 재개발 사업, 도심 복합 개발 사업 등의 실패를 복기하며 멸실로 인한 주택 가격 상승을 방지하는 정비사업 활성화 계획이 필요하다”고 말했다.
재건축·재개발이 불러올 양극화의 함정을 벗어나기 위해 지역별로 순차적인 규제 완화가 필요하다는 주장도 제기된다.
양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “자칫 잘못하면 정비사업 규제 완화가 강남 특혜로 이어질 수 있다”면서 “서울 외곽이나 경기도 등 집값 상승세가 상대적으로 덜한 지역부터 순차적으로 규제 완화가 나와야 한다”고 말했다.
이재명 대통령은 1일 “대한민국의 투자 수단이 주택 또는 부동산으로 한정되다 보니 자꾸 주택이 투자 수단 또 투기 수단이 되면서 주거 불안정을 초래해왔다”고 밝혔다.
이 대통령은 이날 오전 용산 대통령실에서 열린 국무회의 모두발언에서 “최근에 주택, 부동산 문제 때문에 약간의 혼선들, 혼란들이 있었다”며 이같이 말했다. 그는 “다행히 최근 주식시장, 금융시장이 정상화되면서 대체 투자 수단으로 조금씩 자리를 잡아 가는 것 같다”며 “이 흐름을 잘 유지해야 되겠다는 생각이 든다”고 말했다.
이 대통령이 공개 회의 석상에서 부동산 문제를 언급한 것은 처음이다. 정부는 지난달 28일부터 6억원 이상 주택담보대출을 금지하는 대출 규제 시행에 들어갔지만 대통령실은 이와 관련한 별다른 입장은 내지 않았다.
이 대통령은 이날 국무위원들을 향해 “임명된 권력은 선출 권력을 존중해야 한다”고 당부했다. 그는 “국회와의 관계에서 약간의 오해랄까 이런 것들이 좀 있는 것 같다”며 “대한민국은 국민주권 국가다. 우리나라의 모든 권력이 국민으로부터 나오는 것이고, 그 국민주권은 첫째로 직접 선출된 권력에 의해서 국민주권이 발현된다”고 말했다.
이 대통령은 “그 선출 권력으로부터 다시 임명 권력이 주어진다. 임명 권력의 정당성이 부여된다”며 “대한민국의 선출 권력은 대통령, 국회의원 또는 뭐 자치단체장, 기초광역의원 이렇게 구성될 것”이라고 했다.
이 대통령은 이어 “아무리 우리가 외형적으로 높은 자리, 높은 권한을 가지고 있다 할지라도 임명된 권력은 선출 권력을 존중해야 한다”며 “국회는 국민으로부터 직접 권력을 위임받은 기관이어서 국무위원들께서 국회에 가면 직접 선출된 권력에 대해 존중감을 가져주면 좋겠다”고 말했다.
그는 “그게 개인적으로 좋든 나쁘든 그런 거 중요치 않다. 국가의 기본적 질서에 관한 문제이니까 최대한 국회를 존중해주길 당부드린다”고 덧붙였다.
장마와 관련한 대책 마련도 지시했다. 이 대통령은 “장마 대비나 혹서 대비를 철저하게 해주시기를 바란다”면서 “한여름 혹서기가 도래하면 쪽방이나 노인 취약계층들도 위기를 겪는다. 각별히 관심 갖도록 잘 관리해달라”고 덧붙였다.
12·3 불법계엄 사태를 수사하는 조은석 내란 특별검사와 피의자인 윤석열 전 대통령이 2차 출석일자를 놓고 계속 신경전을 벌였다. 윤 전 대통령이 특검이 재지정한 1일에도 출석할 수 없다며 날짜를 늦춰달라고 요구했지만 특검은 이를 수용하지 않았다. 특검은 윤 전 대통령이 출석하지 않으면 4일이나 5일로 날짜를 재통보할 예정이라며 이에도 불응하면 체포영장을 청구하겠다고 했다.
윤 전 대통령 변호인은 30일 오후 4시쯤 ‘7월5일 이후로 출석기일을 변경해달라’는 요청서를 특검에 제출했다. 애초 특검은 지난 29일 새벽 1차 조사를 마치고 돌아가는 윤 전 대통령에게 30일로 2차 출석일을 통보했는데 윤 전 대통령 측은 29일 오후 방어권 보장을 요구하며 ‘7월3일 이후로 늦춰달라’고 요구했다. 이에 특검이 같은 날 밤 ‘7월1일’로 소환일자를 하루 미뤘는데도, 윤 전 대통령 측이 ‘1일에도 나갈 수 없다’며 재차 날짜 변경을 요구한 것이다.
특검은 윤 전 대통령의 기일 변경 요청을 거절하고 변호인에게 이를 통보했다. 특검은 윤 전 대통령이 특검이 통보한 1일 오전 9시에 출석하지 않으면 7월4일이나 5일로 다시 날짜를 통보할 방침이다. 특검은 윤 전 대통령이 만약 그때도 나오지 않으면 “형사소송법이 정한 마지막 단계 조치를 취할 것”이라고 했다. 형소법에 따르면 피의자가 죄를 저질렀다고 의심할 만한 상당한 이유가 있고, 정당한 이유 없이 출석 요구에 응하지 않을 경우 검사는 법원에 체포영장을 청구할 수 있다. 특검이 윤 전 대통령 혐의가 기소할 만큼 충분히 입증됐다고 판단할 경우 체포영장을 건너뛰고 구속영장을 청구할 수도 있다. 150일 안에 수사를 마쳐야 하는 상황에서 윤 전 대통령이 의도적으로 수사를 지연시킨다고 판단하면 재차 신병 확보를 시도할 수 있다는 의미다.
체포영장 재청구 시 지난 24일 청구한 영장에 담긴 1차 체포 시도 방해, 군 사령관들의 비화폰 정보 삭제 지시뿐 아니라 계엄 선포 국무회의, 국회의 계엄해제요구안 의결 방해, 외환 등 지난 28일 조사가 진행된 내용도 일부 담길 것으로 보인다. 특검은 계엄 선포 전 법적 요건을 갖추지 못한 국무회의 소집과 관련해 윤 전 대통령이 국무위원 등을 상대로 직권을 남용한 혐의를 수사 중이다. 특검은 계엄 선포 당일 일부 국무위원에게 대통령실로 들어오라고 연락하고, 당시 국무회의록 초안을 허위로 작성한 의혹을 받는 강의구 전 대통령비서실 부속실장을 이날 소환했다.
특검은 윤 전 대통령이 출석하더라도 1차 조사 때처럼 또다시 조사자 교체 등 무리한 요구를 하면 법에 따른 조치를 할 거라고 했다. 앞서 특검은 윤 전 대통령 측이 1차 소환 때 조사에 참여한 박창환 경찰청 국가수사본부 중대범죄수사과장(총경)에 관한 허위사실을 유포하고 있다며 변호인들에 대한 수사 방해 혐의 수사에도 착수했다. 특검은 ‘출석 일정 사전협의가 되지 않았다’는 윤 전 대통령 측 주장에도 “협의라는 게 변호인 의견을 그대로 수용하는 게 아니다”라고 반박했다.

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